— Baugeld ist so billig wie lange nicht. Auch Immobilienbesitzer, deren Finanzierung schon eine Weile läuft, können die aktuellen Topkonditionen flexibel nutzen.

(Stand: Juli 2010)

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Viele Immobilienbesitzer, die sich ihren Traum von den eigenen vier Wänden bereits vor einigen Jahren erfüllt haben, schielen derzeit etwas neidisch auf die historisch niedrigen Zinsen für Baugeld. Aktuell sind Darlehen beispielsweise mit 10- oder 15-jähriger Zinsbindung für unter vier Prozent erhältlich. Wer dagegen seine Immobilienfinanzierung vor einigen Jahren begonnen hat, den erwartete damals ein allgemein deutlich höheres Zinsniveau – was sich auch in den Kreditkonditionen niederschlug. Das ist umso ärgerlicher mit Blick auf die großen Auswirkungen, die bereits kleine Änderungen im Zinssatz auf die gesamte Finanzierung haben. Beispiel: Bereits eine Differenz von 0,5 Prozentpunkten verteuert ein endfälliges Darlehen von 250.000 Euro mit 20 Jahren Zinsbindung um bis zu 25.000 Euro. Eine Anschlussfinanzierung zu attraktiveren Bedingungen rechnet sich also deutlich.

Jetzt profitieren
Wer bereits über eine laufende Finanzierung verfügt, kann sich die aktuell günstigen Konditionen flexibel sichern – und dadurch ohne großen Aufwand bis zu mehrere Tausend Euro sparen. Abhängig davon, wann die bisherige Finanzierung ausläuft, können Kreditnehmer von drei möglichen Optionen profitieren:

1. Finanzierung läuft in den kommenden sechs Monaten aus? Immobilieneigentümer sollten sich jetzt nach besseren Anschlussmöglichkeiten umsehen. Das kann eine so genannte Prolongation zu besseren Konditionen beim bisherigen Kreditgeber bedeuten, aber auch der Wechsel zu einem anderen Anbieter. „Viele Immobilieneigentümer wissen gar nicht, dass sie ihren Anbieter zur Anschlussfinanzierung wechseln können“, sagt Christian Stief, Leiter Finanzierung bei MLP. Als unabhängiger Makler kann MLP im Gesamtmarkt auf rund 240 Kreditgeber zurückgreifen – und daraus diejenigen mit den besten Konditionen passend zu den jeweiligen Kundenbedürfnissen auswählen.

2. Finanzierung endet in den kommenden fünf Jahren? Dann eignet sich häufig ein so genanntes Forward-Darlehen, um die aktuell günstigen Bauzinsen zur Prolongation bereits heute zu sichern. Ein Forward-Darlehen ist besonders attraktiv, wenn in absehbarer Zeit – und darin sind sich etliche Marktexperten einig – wieder von steigenden Zinsen auszugehen ist. Der Termin für den Anschluss kann grundsätzlich bis zu fünf Jahre in der Zukunft liegen, empfehlenswert sind bis zu 36 Monate Vorlaufzeit. Die Konditionen für Forwarddarlehen errechnen sich aus dem aktuellen Zinssatz und einem geringen Zinsaufschlag. Dieser fällt höher aus, je weiter der Darlehensbeginn in der Zukunft liegt.

Genereller Vorteil einer günstigeren Anschlussfinanzierung: Da die monatlich zu zahlende Rate deutlich niedriger ausfällt, vergrößert sich der finanzielle Spielraum des Darlehensnehmers. „Welche individuelle monatliche Ersparnis zum Beispiel über ein Forward-Darlehen möglich ist, ermittelt der MLP-Berater in der persönlichen Beratung“, sagt Stief.

3. Finanzierung besteht bereits seit zehn Jahren? Nach dieser Zeit kann jeder von seinem gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen – ein von vielen Banken gerne verschwiegenes und deshalb wenigen Kunden bekanntes Recht. Es erlaubt Kreditnehmern ihre aktuelle – teure – Immobilienfinanzierung unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten zu kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen wäre. Maßgeblich für die Zehn-Jahres-Frist ist der Moment, in dem das Darlehen vollständig ausgezahlt wurde.

Nach der Kündigung steht einer günstigeren Anschlussfinanzierung nichts mehr im Wege. Je nach Konstellation der Fristen kann es auch ratsam sein, sich bereits im Vorfeld über ein Forward-Darlehen das aktuell niedrige Zinsniveau zu sichern. „Inwiefern Kunden das Sonderkündigungsrecht sinnvoll nutzen können, ermittelt im Vorfeld der MLP-Berater“, erklärt Stief. „MLP ist auch behilflich, die Kündigung in die Wege zu leiten und eine günstige sowie individuell zugeschnittene Anschlussfinanzierung zu finden.“

Grundsätzlich gilt: Der Wechsel zu einem Anbieter mit niedrigeren Zinsen rechnet sich fast immer. Auch wenn beispielsweise Kosten für eine Grundbuchumschreibung anfallen sollten, sind diese im Vergleich zur Ersparnis durch die neuen Konditionen minimal.